Alleen is beter dan met slechte mensen samen, met goede mensen samen is beter dan alleen. (Friedrich Rückert 1788 -1866)

Toedeling vastgoed van samenwoners en vrijstelling overdrachtsbelasting

Gemeenschap van goederen en samenlevende partners

In het Burgerlijke recht is het uitgangspunt dat vermogen alleen maar echt gemeenschappelijk kan zijn als dat in de wet is toegelaten. Dit uitgangspunt geldt voor de gemeenschap van goederen bij een huwelijk of geregistreerd partnerschap en bij personenvennootschappen zoals de maatschap en de vof. Daarbij geldt dan dat dit gemeenschappelijke vermogen, beschouwd wordt als een zogenaamde gebonden gemeenschap. Met dat ‘gebonden’ wordt simpel gezegd onderstreept dat de gerechtigden niet zomaar over dergelijk vermogen kunnen beschikken zonder de instemming of medewerking van de andere gerechtigde(n) daarbij.

Het hiervoor beschreven uitgangspunt belemmert niet dat twee natuurlijke personen samen  ieder voor hun deel de eigendom van een zaak kunnen hebben. Vermogensbestanddelen die anders dan volgens de wet gemeenschappelijk zijn omdat de eigendom daarvan aan twee (of meer) personen toebehoort, vormen vrije mede-eigendom. Daarmee wordt aangegeven dat iedere gerechtigde het eigenlijk vrij staat om over haar of zijn deel in de eigendom te beschikken. Dit laatste kan worden ingeperkt met een overeenkomst zoals dat in samenlevingsovereenkomsten gebeurd. Daarvan is dus de basis dat iedere samenlevende partner het eigen vermogen behoudt maar daarmee wel rekening houdt met de ander.

De hiervoor bedoelde basis van een samenlevingsovereenkomst kan worden aangevuld met allerlei afspraken zoals bijvoorbeeld hoe kosten van de gezamenlijke huishouding, opvoeding van kinderen, de woonlasten, de aflossing van de eigen-woningschuld etc. worden gedeeld. Eveneens is het mogelijk dat er afspraken worden vastgelegd welk percentage van ieders netto inkomen worden gestort op een gezamenlijke rekening om daaruit de hiervoor bedoelde kosten te voldoen. De Hoge Raad heeft inmiddels 35 jaar geleden (NJ 1987,912) bepaald dat een dergelijke rekening wel als gemeenschappelijk kan worden aangemerkt zoals in het Burgerlijk Wetboek bedoeld is.

Vrijstelling overdrachtsbelasting bij toedeling vastgoed aan een van de samenwoners

In de Wet op belastingen van rechtsverkeer is een vrijstelling opgenomen voor de overdrachtsbelasting bij toedeling van gezamenlijke vastgoed dat aan samenlevende partners toebehoort. Deze vrijstelling kan alleen toegepast worden indien de gemeenschap waarin de ene is gerechtigd voor ten minste 40 percent en de andere voor ten hoogste 60 percent, is ontstaan door een gezamenlijke verkrijging van dat vastgoed. De toedeling moet plaatsvinden aan een van deze verkrijgers of iemand die als rechtverkrijgende onder algemene titel van een verkrijger in het toegedeelde goed was gerechtigd.

De Hoge Raad heeft op 11 juni 2021 (ECLI:NL:HR 2021:888) arrest gewezen over de vraag of deze vrijstelling ook toegepast kan worden indien de eigendom voor 100% op naam staat van een van de partners maar de andere aan de aankoop wel heeft meebetaald voor 40% of meer. In zo’n geval is er sprake van zogenaamde economische (mede)eigendom. De Hoge Raad heeft deze vraag bevestigend beantwoord en vervolgens de zaak terugverwezen. Van de onlangs op 25 februari gepubliceerde uitspraak van het Gerechtshof Arnhem – Leeuwarden in deze procedure is de volgende bondig samengevatte overweging belangrijk:

Gelet op de feitelijke gang van zaken tijdens het samenwonen is het Hof van oordeel dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat zij en de partner vóór de datum van verkrijging – in ieder geval stilzwijgend – waren overeengekomen dat al hun bestaande en toekomstige bezittingen in de verhouding van hun inkomens gemeenschappelijke  economische eigendom zouden vormen en dat die verhouding ook toen al 40/60 was. De door de partner in eigendom verkregen woning valt daar eveneens onder, met als gevolg dat de waardeontwikkeling en de baten en lasten van die woning haar vanaf dat tijdstip voor 40% zijn aangegaan. Hieraan doet niet af dat in de samenlevingsovereenkomst is vermeld dat belanghebbende en haar partner iedere gemeenschap van goederen uitsluiten. De feiten wijzen erop dat aan deze bepaling in het geheel geen uitvoering is gegeven.  

Door de ruime uitleg van de Hoge Raad kunnen dus partners die bij het einde van hun relatie de woning toedelen aan een van hen de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting toepassen als zij kunnen aantonen dat bij de verkrijging zij ieder tenminste een economisch belang hadden tussen de 40 en 60%. Het economisch belang krijgt dan zelfs voorrang op hetgeen formeel in de akte van levering van het vastgoed of in samenlevingsovereenkomst is vastgelegd indien blijkt dat die niet is nageleefd. Kortom als bij de beëindiging van een samenleving een woning wordt toebedeeld aan een van de (ex-)partners, kan wellicht de overdrachtsbelasting worden bespaard.

Bekijk alle artikelen van Huisvennen Advies B.V.

mr. Franc Beekmans

01-03-2022

Samenlevingsvormen & echtscheiding Vastgoedvraagstukken & onteigening

De laatste blogs via de mail ontvangen? Schrijf u hieronder in.