Meer dan normaal vermogensbeheer bij onroerende zaken
De Rechtbank Noord-Holland heeft op 30 april 2019 uitspraak gedaan in een procedure ten aanzien van activiteiten met betrekking tot twee onroerende zaken. Deze panden waren aangekocht door een directeur-grootaandeelhouder van een besloten vennootschap. Die vennootschap kocht als aanneembedrijf blijkbaar met enige regelmaat vastgoed, verbouwde dit om het vervolgens weer door te verkopen. De directeur had in privé de twee panden gekocht. Deze waren opgeknapt en vervolgens verkocht. Voor de aankoop en de verbouwing waren financieringen aangetrokken bij onder andere de eigen besloten vennootschap. De Belastingdienst stelde dat deze onroerende zaken waren gekocht met de bedoeling om deze na renovatie te verkopen. Deze aanpak werd door de Belastingdienst aangemerkt als meer dan normaal vermogensbeheer.
De rechtbank overwoog dat van normaal vermogensbeheer geen sprake is als het rendabel maken van onroerende zaken onder andere plaatsvindt door middel van arbeid welke de eigenaar van de onroerende zaken verricht. Die arbeid moet dan wel naar aard en omvang onmiskenbaar tot doel hebben het behalen van redelijkerwijs te verwachten voordelen uit de onroerende zaken, die het rendement bij normaal vermogensbeheer te boven gaan. De rechtbank verwees daarbij naar de arresten van de Hoge Raad van 17 augustus 1994, nr. 29.755, BNB 1994/319 en van 9 oktober 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI0481.
In de onderhavige procedure van 30 april stelde de Belastingdienst dat de belastingplichtige directeur-grootaandeelhouder is van besloten vennootschappen die zich bezighouden met het aankopen, opknappen en verkopen van onroerende zaken, en niet met de verhuur daarvan. Daarop baseerde de Belastingdienst vervolgens haar stelling dat de belastingplichtige over specifieke kennis beschikt ten aanzien van het aankopen, verbouwen en verkopen van onroerende zaken met het oogmerk daarmee voordeel te behalen. Verder werd gesteld dat alle werkzaamheden aan de onderhavige woningen waren uitgevoerd door de belastingplichtige zelf of in opdracht van deze vennootschappen, door derden onder leiding van belastingplichtige. De winsten (de kosten en de opbrengsten) voor beide woningen werden in aanvang in de administraties van de besloten vennootschappen meegenomen. Pas na een boekenonderzoek van de Belastingdienst, koos de belastingplichtige het standpunt dat de woningen in zijn aangifte inkomstenbelasting moesten worden betrokken.
De rechtbank stelt voorop dat de bewijslast dat er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer op de Belastingdienst rust. Naar het oordeel van de rechtbank had die voldoende aannemelijk gemaakt dat de woningen aangekocht werden met het doel deze na de verbouwing te verkopen. De rechtbank overwoog daarbij dat de belastingplichtige niet eerder onroerende zaken ter belegging had aangekocht en dat zijn bv’s zich niet bezighielden met de verhuur van panden. De belastingplichtige kon daarbij bijzondere kennis van de aan- en verkoop van panden met winstoogmerk worden toegedicht. Volgens de rechtbank verschilde de aanpak van de belastingplichtige niet wezenlijk van die waarin de transacties door de vennootschappen zelf zouden zijn verricht. De rechtbank achtte aannemelijk dat de intentie van de belastingplichtige bij de aankoop en de renovatie is geweest de woningen met winst te verkopen. Mede op grond van deze motivatie werden de activiteiten als meer dan normaal vermogensbeheer aangemerkt. De Belastingdienst mocht het behaalde voordeel als resultaat uit overige werkzaamheid belasten.
